在当前经济格局深度调整、城市发展理念全面革新的大背景下，一项极具潜力的投资领域正悄然崭露头角——老旧资产改造。
2025年8月28日，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》重磅发布，这份纲领性文件犹如一场“及时雨”，明确提出要激活城市存量资源潜力，需全面摸清城市房屋、设施、土地等资产资源底数，针对大家关注的“老破小”住宅提出支持自主更新、原拆原建，同时稳步推进城中村和危旧房改造，改造利用老旧厂房、低效楼宇、闲置传统商业设施等存量房屋，建立与建筑功能转换和混合利用需求相适应的规划调整机制，优化产权归集、整合、置换和登记政策，盘活利用存量低效用地等。
这些具体举措，为我们不良资产处置机构与投资者搭建起一座全新的合作桥梁，为盘活老旧资产带来前所未有的政策红利与市场机遇。
长期以来，老旧厂房、低效楼宇、闲置商业设施及老旧住房等，在不良资产处置中占比颇高。处置难度极大、产权分散、规划限制、功能老化等难题，让这些资产深陷“处置难、溢价低、周期长”的困境。然而，此次政策从多个维度扫清障碍：
1、规划松绑，突破“功能固化”瓶颈
以往，老旧厂房因工业用地性质限制，即便身处核心区域，也难以转型为文创、办公等热门业态；低效楼宇因建筑规划落后，无法满足现代企业对智慧化、绿色化办公的需求，导致出租率持续低迷。政策提出“建立与建筑功能转换和混合利用需求相适应的规划调整机制”，这意味着我们可依据市场需求，推动老旧厂房向文创园区、联合办公空间转型，将低效楼宇升级为智慧商务社区，不再受传统规划的束缚。例如一些旧机床厂，此前受规划限制只能低价出租给小型加工厂，未来借助规划调整，有望改造为集设计工作室、展览空间、咖啡配套于一体的文创综合体，资产估值预计能提升50%以上。
2、产权优化，打通“整合梗阻”
在处置老旧住房、连片闲置商业设施时，分散的产权是最大阻碍。像老旧小区项目，我们虽持有部分房源，但因涉及数十户业主产权，无法统一改造升级，只能长期低价空置。政策明确“优化产权归集、整合、置换和登记政策”，带来了破局希望——未来可依托政策支持，通过产权置换、集中登记等方式，高效整合分散产权，实现老旧住房的统一改造。例如，可联合业主推进“自主更新”，加装电梯、改造管网、增设社区服务设施，提升住房品质后，无论是对外出售还是长期出租，都能显著提高资产流动性与收益水平。
3、支持原拆原建，释放“土地价值”
对于部分建筑结构老化、安全隐患突出的危旧房和城中村地块，以往多选择低价转让，难以挖掘土地潜在价值。政策提出“支持老旧住房原拆原建”“稳步推进城中村改造”，为盘活这类资产提供了新路径。在符合城市规划的前提下，可对危旧房进行原拆原建，提高容积率、建设高品质住宅或保障性住房，大幅提升土地利用效率与资产价值。例如某些城中村不良资产项目，原地块仅能建设低矮民房，通过原拆原建打造集住宅、社区商业、公共服务于一体的完整社区后，预计销售额将是原资产价值的3倍以上。
政策不仅解决了处置难题，更推动不良资产从传统“收购-转让”的被动处置模式，向“收购-改造-运营-退出”的主动运营模式转型，实现业务链条的全面延伸：
1、全链条参与，提升资产溢价空间
以往处置老旧资产，不良资产处置多停留在“清理债权、打包转让”阶段，如今依托政策支持，我们可深度参与改造全流程：在收购环节，精准筛选位于核心区域、具备改造潜力的资产；在改造环节，联合设计、施工团队，按照“安全、舒适、绿色、智慧”的标准升级资产功能；在运营环节，引入专业团队负责后期管理，如老旧小区改造后提供优质物业服务，文创园区运营中组织招商、活动策划。
2、对接政策需求，拓展业务场景
政策强调“建设创新型产业社区、商务社区”“因地制宜发展保障性住房”，这与我们不良资产处置机构的资产储备高度契合。
不良资产处置机构可将手中的低效工业用地、闲置楼宇改造为产业社区，对接地方政府招商引资需求，引入中小微企业、科技型企业，既获取租金收益，又能享受地方政府的税收返还、补贴支持；同时，参与保障性住房建设，将老旧住房、城中村地块改造为保障性租赁住房，依托政策背书实现稳定回款，降低市场波动风险。
作为投资者，您是否在寻找那些具备高增长潜力、政策保驾护航的优质投资项目？老旧资产改造领域，无疑是当下绝佳的选择：
1、提前锁定优质标的，抢占先机
当前政策红利刚刚释放，市场尚未形成全面竞争态势，我们已储备了大量优质老旧资产信息，这些资产本身具备 “地段好、成本低” 的基础优势，若您现在提前锁定，我们可结合政策导向帮您进行针对性整合，避免后期资产竞争加剧、成本上升的风险。
2、资产增值潜力巨大
通过改造，老旧资产功能升级、品质提升，市场价值将实现显著重估。核心城区的老旧写字楼，经改造为智慧商务社区后，租金水平可能提升30%-50%，资产估值也将同步上涨；老旧住房原拆原建后，若转型为高品质住宅或保障性住房，销售或出租收益将大幅高于改造前。您通过参与改造项目的股权投资、债权投资，或直接收购改造后的成熟资产，都能分享资产增值的红利。
3、稳定现金流回报
改造后的老旧资产，多聚焦于“刚需”与“改善”类需求，具备稳定的现金流属性。改造后的产业社区可引入中小微企业，获取长期稳定的租金；升级后的老旧小区通过物业服务提升，可增加物业费收入与增值服务（如社区养老、便民零售）收益；保障性住房则因政策支持，具备明确的租金回报与政府补贴。在经济波动期，这类运营型资产的抗风险能力更强，为您提供稳健的收益来源。
4、尽享政策红利
中央政策明确推动城市更新，未来地方政府大概率会出台配套政策（如税收优惠、财政补贴、融资支持），进一步降低改造项目的成本。您参与此类项目，可享受政策红利，提升投资回报率。例如，部分城市对老旧厂房改造为文创园区的项目，给予房产税、增值税减免；对参与保障性住房建设的企业，提供低息贷款或土地出让金优惠，这些都将为您带来额外收益空间。
来源：森巨资产管理
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