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法拍房限购吗?法拍房和二手房又该如何抉择?

2020-11-04 16:48:29

哪些人可以参与竞拍?

看完前两篇文章后,大家对法拍房也有了一定的了解,这时候可能会有一个疑问,既然网络司法拍卖号称是平民拍卖,人人都可以参与,那我也有资格进行竞拍吗?法律规定,凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织都可参与竞买。这其中甚至还包含了与标的相关的人员,如案件当事人、担保物权人、优先购买权人等,都是可以参加法拍房的竞买的。不过为了体现网络司法拍卖公平公正,负责执行的人民法院、网络服务提供者、承担拍卖辅助工作的社会机构等主体的工作人员及其近亲属不能够参与竞拍,同时也不能委托他人代为竞买与其行为相关的拍卖财产。

法拍房限购吗?

虽然在竞买主体上,法律没有做过多的限制,但是在我国房住不炒的大国情背景下,政府出台了相应的限购政策,早期的法拍房不受住房政策限制,近年来则相对收紧了政策。不过在笔者看来,对法拍房进行限购弊大于利,网络司法拍卖诞生就是为了促进标的物价值的最大化,切实保障当事人合法权益的实现,加速财产处置的效率,提高法院的结案率。而现阶段的限购政策其实与司法拍卖的目的在一定程度上是相违背的。因为拍卖房产的目的是为了维护债权人合法正当的权益,而限购则压缩了购买人群,实际上损害了债权人的权益,同时也限制了投资者人群,降低了处置法拍房的效率。当然,政府对一些城市进行限购政策也是有所考量的,早期的网络司法拍卖里也出现过假民事纠纷案来进行内幕交易,绕过住房限购政策的犯罪案件,进行限购也能很好打击这种犯罪行为。
       目前法拍房限购的城市可以参考以下表格:

 时还要提一点,如今不限购的不动产只有法拍房、酒店式公寓和商铺三种,而酒店式公寓和商铺出售时的税费高达20%-40%,相对来说法拍房更平民化,风险也要更小,更适合广大投资者

我是该买法拍房还是二手房?

讲完限购,接下来聊一聊法拍房和二手房又该如何抉择。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》:“法拍房第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的70%;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。”也就是说,法拍房的起拍价一定会比市价便宜1030%,假如一拍没有成交,那么二拍的价格会更低。除此之外,如果二拍还是流拍,再由法院进行变卖,变卖需要交纳全款,额度为二拍的起拍价。由此可见,最低价格可以是评估价或者是市场价的56%

我们来看看去年年底的全国法拍房数据:

从图片中可以看出,平均折价率达到了8.44折。等于说年底法拍房都是以8折半左右成交。

我们再看一组今年年初的数据:

由以上数据可以看到,最近两个月来,4个城市的折价率都是正数,最低也有8%以上,而北京和重庆的折价率分别达到了18%21%以上,如果按北京400万的房价和重庆200万的房价计算,这两个城市拍得房产的价格将分别低于评估价72万和42万,这个金额对于普通工薪阶层来说是一笔不小的数字了。相对于二手房趋向平稳的房价,法拍房无论是投资还是刚需自住,都有着明显的价格优势。不过相较于年初,大家对法拍房的参与热度在逐月升高,折价率数据相应也有一定的下滑,想要选到捡漏法拍房的各位,需要加快点入场的速度,或是练就一双火眼金睛,挖出还不为人知的优质房源。

结尾最后给大家做个简明总结。首先是法拍房在竞买主体方面没有什么特别限制,部分城市的法拍房受限购政策影响。其次是相对于二手房,法拍房有着得天独厚的低廉价格优势,更有投资价值。但是要注意我们在上篇文章中提到的法拍房六大风险,理性竞拍,不能看到低廉的价格就混了头脑,更要注意过户,税费等等所带来的一系列后续成本。法拍房方兴未艾,现在依然有大量的优质房源等待大家的挖掘,未来几年都是不错的投资时机,千万不要错过哦。


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