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眼馋低价法拍房却又怕踩坑?别慌!一文教你规避风险

2020-11-02 15:54:55

近年来互联网行业飞速发展,大数据的广泛应用,传统法拍行业也借此乘上了东风转型升级。随着网络司法拍卖线上线下全线相结合处置各类财产模式的巨大成功,掀起了整个司法拍卖行业的热潮,司法拍卖不再高不可攀,成为了人人都可举牌参与的平民交易。

10月初,成龙在北京东直门两套价值上亿的豪宅被拍卖引起了不少网友热议,1026日,宁波一处市场价值679万元的别墅法拍房更是因1元起拍的“低价”登上了微博热搜,引来了大量吃瓜网友围观。网拍房物美价廉, 部分城市更是不受限房政策影响,受到不少投资者争相追捧。但是在这火爆的市场行情背后,也有一些投资者因没有做好法拍房的尽调,贪小便宜反而吃了大亏。由于大部分法拍房都是债务人无力还债而产生,存在不少风险,比较典型的例子有交易成功后无法过户、无法入住、附加税费巨大等等。有些投资者在拍得房产后才临时反悔,不仅要搭上保证金,甚至可能还要承担由于延迟拍卖而带来的巨额差价损失。那么该怎么练就一双火眼金睛去判断法拍房质地,合理规避风险,捡漏到低价、优质的法拍房呢?

 

 首先在竞拍法拍房前,竞买人要注意以下一些风险:

.房屋被占用

房屋被占用应该是竞买人最不想看到的情况。竞得房产后,原住户以种种难处为由拒不搬走,最典型的例子就是独居老人以无处可居赖着不走。而在很多司法环境还不是特别完善的地区,占用问题是比较常见的。

不过占用问题并不是不能解决的,在解决这一方面纠纷有非常成熟的律师团队可以求助。在法律上也有相应的条例支持。例如最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条规定:对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可予以执行。当住户拒不搬走时,竞买人可以联系申请执行人进行三方协商,协商不成的可以通过法律武器来维护自己的利益。

.房屋存在长租约

很多人都听过“买卖不破租赁“这句话,房子有租约非常正常的,但如果一套法拍房有长达20年的租约,那还行下手么?回答当然是可以的!

首先我们要确认租赁合同的性质,是否是法律意义上的租赁合同,合同性质应依据合同内容确定,而不能仅以合同名称为依据,有些合同虽然形式上类似房屋租赁合同,但其实质内容却约定是其他类型的权利义务关系。

其次我们要确认租赁合同签订的时间。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条提到,租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

()房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

()房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

在这种情形下,该租赁权不能对抗涉案房产被拍卖后受让人的所有权。如果是以上两种情形,竞买人可以直接上诉法院排除妨害,收回房子所有权。

除了合同性质和租赁合同签订时间这两种比较常见的情形,还有些情境也是不适用于”买卖不破租赁“的,竞买人遇到房屋代租赁合同时不需要太过排斥或慌张,可以先咨询律师或拍辅机构,了解租赁合同是否具有法律效益来维护自己的合法权益。如果合同有问题,可以通过合规的法律操作把现有租赁破掉。即使是最极端情况,租赁合同确实有效,竞买人依然可以通过协商赔偿提前让租赁人搬走。

.税费无法计算

法拍房的税费比较复杂,除了一般买卖二手房都会有的契税、个人所得税等,如果房屋原主是企业,还有可能需要缴纳高昂的增值税和土地增值税。

如果是购买二手房,原业主会配合你把与算税费相关的信息告知买房人,但是法拍房由于原业主是债务人,大部分情况个人都无法精确税费,这就有可能导致最终的购房成本远远超过预期。

在计算上家税费时,容易产生高额费用的情况一般有以下几种:

1)公司产权的房屋

2)存在遗产继承的房屋

3)非住宅性质(商用等)的房屋

4)土地性质:划拨

商用和公司产权主要会产生大额的土地增值税,遗产继承问题会出现较高的遗产税。而划拨的房产二次交易时会补交一定的土地出让金。

那么竞买人要如何避免这种情况的发生呢?建议前期多和上拍标的物的拍辅机构多做联系,做好标的产权性质和税费情况的深度调查,也可以委托拍辅机构或者自行前往房地产登记中心咨询详细情况。

 

.无法过户风险

一般情况下,产权和过户不会碰到什么麻烦。当然也会有个例发生。

例如房子的产权是有俩兄弟共有的,但只有一个兄弟是涉案人员。未涉案的那个兄弟提出异议,他认为房子不能按整体产权拍卖,所以一直没有配合过户。这直接导致竞买人无法过户。

其他一些无法过户的例子还有可能是异地法官在出执行裁定时写了一些房源所在地的税务局并没有记载的信息,导致过户核税时信息对不上,难以过户等等。

.无法贷款风险

买法拍房还有一个重要的问题,那就是资金。由于法拍房的尾款都是全款进行支付,不少竞买人以为自己有权限申请贷款,结果拍中后银行无法在规定时间放款,导致错过向法院付清全款的时间,最终损失保证金。

因此在买法拍房前,购房者必须提前去银行或者其它机构沟通好贷款的事情,有时候银行年底会出现额度不足的情况,所以能否申请到贷款是不可忽视的一个重要因素。

.房屋隐形瑕疵

法院在委管理人或拍辅机构进行拍卖时,虽然管理人和拍辅助机构会尽可能的真实披露房屋瑕疵,但依然建议竞买人在房屋上拍前的统一看样时间里,与管理人和拍辅机构一同前往实体看样,以免交完保证金拍下房屋后临时反悔而造成不必要的损失。

相对于新房或二手房,购置法拍房确实需要承担更大的风险,但随着网络司法拍卖的变革和发展,广大投资者和消费者可以获得的信息方式也越来越多元和便捷,相应地方拍辅机构的发展也将给投资者和消费者在遴选法拍房上带来极大的便利。只要消费者和投资者们擦亮眼睛,注意好文中的六大风险,一定能挑选到自己心满意足的房子。

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